图片来源:稿定素材
今年,房企对土地爱得既热烈又克制。
【资料图】
比如,投拓部门的善男信女们,集体排队前往寺庙烧香;为了提高热门地块中签率,房企纷纷祭出了“小马甲”……
唯心唯物大法齐上阵背后,有能力的开发商主打一个看菜下碟——锁定核心城市、核心板块,而不是广撒网捞鱼。
而在一些能级稍弱的城市或地段,土地市场延续低价成交态势。
眼看他家高楼起,这些地方难免有些委屈:
说好的回暖,到头来热闹都是别人的。
摇号内卷
2022年年终总结时,土拍市场的关键词还是“兜底”。
到了今年上半年,“溢价”“触顶”“摇号”等词开始陆续返场。
·北京几轮土拍中,几乎每次参拍企业数量都会刷新历史记录
·厦门惊现88家房企抢第一块地,到了摇号环节,池子都快放不下摇号球了
这种转变主要在于,现在竞技场上是【僧多粥少】的局面。
首先官方不再大批量挂地。
机构通过对今年部分重点城市供地计划的研究发现——宅地供应量有较大幅度下滑,宅地供应占比从2021年的23%下滑至今年的17%。
少量多次,精品成分极高,妥妥吊胃口。
观察上半年遭疯抢的地块,多数都位于高能级城市,区位也自带BUFF,周边一二手倒挂严重,但地块小、总价低。
既不会对房企造成太大的资金压力,去化也会相对乐观,这是官方给出的诚意。
而无论是站C位的国央企,还是刚恢复元气的民企,今年都有一个共识:聚焦优势区域的优势地块,确定性的去化成为重要拿地标准。
这样一看,官方和房企之间,房企和房企之间,想法从未如此趋同,于是热闹的一幕就出现了。
搞点人海战术
土拍场上卷起来后,有房企开始因为摇号的不确定性感到恐慌。
时隔2年,房企【马甲】再次重现江湖。
3月份北京朱辛庄地块拍卖时,一家房企一口气派了旗下8家公司参与竞拍。
其实北京早就对马甲行为做出限制:“同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买”。
但是该房企钻的空子是,上述参拍公司隶属于该集团下面的【企业】,因此可以作为“不同企业的各个公司”,参与到同一块地的竞拍中。
房企们还是很不爽,双手抗议。
端水大师北京,随后也把规则更改为“同一集团成员企业不得参与同宗地竞买”。
上有政策,下有对策,时隔2月,顺义新城一热门摇号地花落一家成立7个月、员工仅3人的小公司。
业内继而挖出,该公司与某家头部国企的往来密切,但因为双方没有股权关系,也不好判定是谁家的小号。
后续房企照样可以通过收购股权进行操盘,只要我藏的够深,你就没办法抓我。
房企们也可以放心,现在应该不会复现当年【动辄派出上百个马甲】的情况。
国央企要求很严格,不敢轻易滥用马甲。
还有,当年敢于烧马甲的民企,也所剩不多了。
试图用魔法打败魔法
这一年来,土地突然终止出让的原因,多在于房企临时“反水”,无人接盘。
但在南京,还有另一种可能。
今年5月南京二轮供地前,江北新区G02地块突然因故终止出让。
巧的是,地块周边的某楼盘业主正在抱团抵制G02地块出让。
2016年该楼盘地块土拍时,官方定的起拍价是1.3万/平,但由于市场火爆,被开发商抬到2.3万/平成交,目前该项目在售新房价格在2.8万/平。
而这次土拍,官方将项目隔壁的G02地块起拍价定在1万/平。
七年过去,地价不升反降,业主这下坐不住了,这块无辜的地,一下子被举报了500多次。
官方也大喊无辜。
今年以来,南京的核心地块热度逐渐回升,触顶地频繁出现,但G02地块所在的区域却是例外:
近年来该区域供过于求,愿意拿这块地的房企,本来就不多,调整地价也是顺应市场规律。
官方内心OS:底价能成交我已经很满足了。
不仅是区域间冷热不均,城市间也是。
今年以来,杭州、成都、苏州等核心二线城市土拍一场比一场火爆,以杭州为例,前两场土拍超过60%地块触顶成交。
但在郑州、长春、天津等城市,市场还只能用“春寒料峭”形容,基本上都以底价成交。
我兜不动了
去年这个时候,民企们都在扎堆找钱,根本无暇顾及土拍。
去年这个时候,民企都在扎堆找钱,根本无暇顾及土拍。
今年融资端、销售端有所好转,一批民企对土储的情绪也提起来了。
根据中指研究院统计,从拿地企业来看,今年前4个月,央企国企仍然为拿地主力。
但是,去年全年民营房企拿地比例仅占16%,今年1-4月,民企拿地比例提升至34%,翻了一倍有余。
愿意顶峰相见的头部民营房企不多,但起码有了点希望——愿意来热身陪跑了。
这其中,表现相当狂野的是“外行人”。
在今年1-4月的房企土拍数据中,深耕安徽的【伟星房产】闯入全国新增货值榜11名,超越了越秀、中海、中铁建等国央企。
另一家新增货值闯入前20的南通房企【亚伦房地产】,成了西安、广州热门地块的超级锦鲤。
一个是卖五金的,一个是做纺织的,眼看土地价格封顶却丝毫不退缩,果然还是实业给的底气足。
与民企活跃形成鲜明对比的,便是城投。
机构数据显示,从2022年12月以来,城投拿地占比已经实现3连降,呈直线式下滑。
一方面,去年官方出台《禁止通过举债虚增土地收入》,政策慢慢压实后,一定程度上约束了城投盲目拿地的行为。
另一方面,去年一直在托底的城投,债务总量也在直线上升,说什么也不能轻易增加KPI了。
以前是,拿不完,根本拿不完。
现在是,拿不动,根本拿不动。
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