2023年4月25日,上海——2023年以来,人们出行需求的空前高涨推动中国旅游市场持续回暖。国家统计局数据显示,2023年第一季度全国住宿和餐饮业生产指数增长13.6%,是国内经济数据增长最高的业态。以上海为例,截至2023年2月,酒店入住率比去年同期增长18.9个百分点至51.5%,每间可出租客房收入同比显著增长21.6%至482元。距离“五一”假期不到10天,根据旅游平台发布,国内机票、酒店、景区门票、跟团游等预订量均已超过2019年同期,累计预订量同比去年劲增超10倍。可以预期,居民长期压抑的长线旅游需求将在今年“五一”劳动节假期得到集中释放。
“在中国酒店行业迎来重大利好,复苏趋势进一步夯实的时间点,我们非常荣幸能在世界最高酒店之一的J酒店上海中心与行业同仁共谋中国酒店行业发展机遇。”仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛表示:“作为仲量联行酒店资产价值管理系列的最新力作,《中国酒店管理合同白皮书》聚焦让业主方、运营商共创双赢的关键因素,旨在帮助业主方充分理解酒店管理合同条款的内容及其深刻含义,赋能单个项目和行业整体长期稳定、健康、可持续、高质量发展,以更好的服务持续回暖的商旅需求。”
【资料图】
管理合同“全景扫描”提炼十大关键条款
自1948年希尔顿酒店集团签署世界上第一份酒店管理合同至今,作为酒店全权委托管理模式下,约束业主方和运营商最重要的文件,管理合同被大量采用。尤其是在迅猛发展的中国酒店市场上,业主方和运营商往往对合同条款“字斟句酌”,异常谨慎。白皮书以仲量联行收集到的中国内地市场近10年间签署的,涵盖行业主流品牌和不同酒店类型的近80份管理合同为研究对象。其中高端酒店和奢华酒店分别占比54%和28%,拥有101-200间和201-300间的酒店项目分别占比32%和35%,是一次对中国酒店管理合同的“全景扫描”。
仲量联行对初始签约年限、基本管理费、奖励管理费、技术服务费、家具装置及设备储备金、区域发展限制、审批权限、人事审批、业主方其它权限、业绩测试、酒店开业运营物资和筹开预算、违约及相关赔偿等十大类关键条款的底层逻辑进行解析,深入分析其深层含义以及相关影响,寻找能够促成业主方、管理方双赢的利益平衡点,诠释酒店资产高效管理的精髓。而其中最受关注的莫过于基本管理费、奖励管理费、技术服务费等三类条款。
基本管理费提取比例谈判空间与酒店总收入成正比
作为酒店运营商的主要收入来源之一,多数情况下基本管理费的计费基数为酒店总收入或经调整总收入。通常同一定位档次下的酒店总收入规模越大,基本管理费提取比例的谈判空间也就越大。在意向协议书签订后,业主方和运营商一般会在签约年限内以固定比例收费(通常为2%-4%不等),同时,另有个别合同采取阶梯式收费模式。
在本次研究中,仲量联行发现超七成酒店的提取比例在1%-3%之间(约五成酒店提取比例为2%)。此外,不同档次酒店在收取基本管理费方面也存在一定差异,中端及中高端酒店提取比例在2%以下的可能性更高,而少数奢华酒店项目甚至会达到或超过3%。
奖励管理费灵活多样 公平协商创造双赢
在鼓励运营商最大限度地提高收入,并在不影响品质和客户体验的前提下,精打细算提高酒店利润的奖励管理费是酒店管理合同中形式最为丰富、多样、灵活和创新的条款。自上世纪90年代开始,业主方和运营商在协商奖励管理费收取模式上出现了很多创新。中国市场上比较典型的奖励管理费结构以经营毛利润(Gross Operating Profit, GOP)为基准,如果运营商的利润率低于某门槛,则奖励管理费为零,即白皮书所指的A类模式。然而,部分业主方认为项目开始产生纯利润前就向运营商支付奖励管理费并不合理,因此倾向按B类模式收取,从而在酒店开业初期更好地维护自身利益。待酒店步入稳定期后再按比例向运营商支付“延迟”的奖励管理费。
随着行业不断发展,在亚太市场以外,部分业主已经开始基于扣除债务后的现金流(Cash Flow After Debt Service, CFADS)或扣除业主优先需承担的义务后的现金流(Cash Flow After Owner’s Priority, CFAOP)来计算奖励管理费,或在管理合同中为基本管理费和奖励管理费约定4.5%-7.5%不等的最高限额。另一方面,运营商也可以要求最低限额。仲量联行建议双方必须根据各种预期结果进行合作,并在透明和公平的基础上协商出合理的收费结构,以创造和建立一个长期的双赢关系。
技术服务费前置或将影响合同谈判主动权
技术服务费是指运营商在酒店筹建阶段提供技术协助服务时向业主收取的费用,服务内容包括提供与建造酒店相关的品牌标准及设计准则、审阅业主聘请的第三方设计公司出具的酒店设计方案等。在中国市场上,由于业主方倾向于让运营商尽快介入审核设计方案以推进建设,因此一些运营商会在意向协议签署后提前收取一部分技术服务费。但这样一来有可能会降低业主方在后期正式谈判酒店管理合同时的主动权。因此仲量联行建议业主方在协商支付技术服务费付款节点时进行通盘考虑。
报告指出,中国市场上的技术服务费多见于100万元到250万元之间,以收取固定金额为主,金额大小与酒店档次和客房体量都有一定关联。比如酒店客房体量越大,技术服务费金额通常也会相应提高。同时,不同档次酒店收取的技术服务费总额差异较大。奢华和高端酒店通常对建造标准有着更为严格的要求,因此技术服务费相对略高,部分奢华酒店的平均每间客房的技术服务费甚至会高达近20,000元。
“在酒店市场的不断发展和委托代理关系持续演变的同时,作为重要的行业契约,酒店管理合同也在同步迭代和完善。尽管在不同的酒店项目中业主方会有不同侧重,但合同的整体性和条款之间的关联性意味着业主方绝对不能以孤立视角看待单个条款。“周涛表示:“基于在全球主要酒店市场中积累的数十年行业经验,仲量联行能够结合中国市场的发展现状,为业主方提供丰富的决策参考和建议,在管理合同谈判过程中回应各方关切,达成‘组合最优解’,助力酒店项目管理效能提升,促进酒店行业在疫情后的快速回复与健康发展。”
-
中国酒店行业持续回暖,业主方与运营商共谋利益平衡方可共创双赢中国酒店行业持续回暖,业主方与运营商共谋利益平衡方可共创双赢-2023年以来,人们出行需求的空前高涨推动
-
国家航天局与亚太空间合作组织签署关于国际月球科研站合作联合声明国家航天局与亚太空间合作组织签署关于国际月球科研站合作联合声明
-
焦点讯息:三年来,北京为3万余名务工人员追发工资5.11亿元据新京报,4月25日,记者从北京市人力资源和社会保障局获悉,三年来,北京市各级人力社保部门共立案查处拖
-
4月25日东北地区地炼汽柴油报价暂稳 焦点报道周一国际原油市场收盘价格上涨,4月25日东北地区地炼成品油价格走势暂稳,92 汽油整体价格在8800-8900元 吨
-
世界今热点:晶澳科技于江苏成立分布式能源公司 注册资本10亿天眼查App显示,近日,东台晶澳分布式能源有限公司成立,法定代表人为邢春明,注册资本10亿人民币,经营范
-
六年级语文2020-2021年第一学期教学计划 六年级语文教学计划第一学期 全球速看料今天来聊聊关于六年级语文2020-2021年第一学期教学计划,六年级语文教学计划第一学期的文章,现在就为大家
-
即时焦点:车企被动跟随,特斯拉或引发全球汽车降价潮车企被动跟随,特斯拉或引发全球汽车降价潮
-
世界即时:2年前小米11 Ultra首发的传感器被谷歌使用上午有消息称谷歌Pixel8Pro使用的图像传感器是三星GN2,三星GN2由2021年发布的小米11Ultra首发商用,这是小
-
交出CCUS技术成果亮眼成绩单-全球热门建成国内已投产最大规模的15万吨 年二氧化碳捕集、利用与封存(CCUS)示范项目及首套化学链矿化CCUS示范项
-
快讯 | 百洋医药:2022年营业收入75.1亿元;归母净利润5.02亿元财经网医药讯4月24日晚间,百洋医药(301015 SZ)发布2022年年度业绩报告。这是公司自上市以来的首个完整经
-
臻像科技获数千万元PreA轮融资|全球实时App4月25日消息,光场全息显示技术创新企业臻像科技有限公司(以下简称“臻像科技”)宣布完成数千万元PreA
-
财报解读:涅槃重生之后,新东方还想再造一个“文旅甄选”?新东方逐渐走出了“微笑曲线”。图源:新东方2023财年Q3财报2023年4月19日,新东方披露了2023财年Q3财报(
-
塔塔通信宣布 3C 可持续发展战略,承诺到 2035 年实现净零排放塔塔通信(TataCommunications)近日宣布,公司承诺到2035年在其全球业务中实现净零排放。值2023年世界地球
-
电动车行业崛起!爱玛科技2022年净利润超18亿爱玛科技发布2022年财报,营业收入208 02亿元,同比增长35 09%;归属于上市公司股东的净利润18 73亿元,同
-
国盛证券:国央企估值方兴未艾 修复潜力仍大|当前观察国盛证券研报认为,国央企估值修复渐次展开,中字头强势领跑。展望后市,国央企估值方兴未艾,修复潜力仍大
-
新民快评|让舌尖长久记住地方特色味道图源IC王蔚 文又到小长假。出门旅游就是吃点、玩点、买点。但是,就拿买旅游纪念品来说,常常是见到时觉得
-
2023年上海五五购物节什么时候开始(活动时间+活动内容)-焦点要闻马上就要到今年的五一劳动节了,作为旅游旺季,各地也是推出了很多丰富多次的活动。据悉,2023国际消费季暨
-
快讯:三英精密2022年净利304.32万 同比减少34.46% 产品推广服务费增加三英精密2022年净利304 32万同比减少34 46%产品推广服务费增加2023 4 2511:12:03挖贝网王小瑶挖贝网4月25日,三英精
-
失地农民社保是怎么交的?一次性补十年社保吗? 实时焦点失地农民社保是怎么交的?一次性补十年社保吗?随社保网小编一起来看看。一次性补十年社保,这个和你单位缴
-
新疆乌鲁木齐:携手共植邻里树[组图]中国网4月25日讯(通讯员孙振嵩)2023年4月24日,新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区七纺街道田园社区,40
-
当前快看:土地使用权摊销_取得土地使用权会计分录1、提取本月土地使用费,该企业实际占地15亩,每平米年使用费是4元。2、请以此内容编制会计分录:借:管理
-
企业向绿色、环保转型 传统玩具打出“智能环保牌”央视网消息:广交会二期的玩具展区共设1608个展位,展览面积超3万平方米。各种新奇有趣、设计精美的玩具令
-
全球简讯:生酮饮食减肥的利与弊生酮饮食的特点是限制碳水化合物。
-
天天通讯!朔州市市场主体提升年动员部署会议召开4月20日,朔州市市场主体提升年动员部署会议召开,深入落实山西省市场主体提升年动员部署会议精神,安排部
-
天天微头条丨汇聚红色星火 点亮乡村未来——山东省济南市莱芜职业技术学院以党建引领服务乡村振兴观察春日清晨,走进山东省济南市莱芜区大王庄镇姚家庄村,山林田野间,一派生机盎然景象。花椒树、板栗树间缀满
-
财报解读:告别乘风破浪的2022,津膜科技能否迎来发展“曙光”?膜技术是一种利用膜材料对物质进行分离、浓缩和纯化的高效、节能、环保的新型技术,广泛应用于水处理、生物
-
每日速看!警方通报:女子驾车与行人发生碰撞致9伤,涉事司机已被昆明警方控制据昆明警方发布官微消息,2023年4月24日8时36分许,在二环北路马村立交附近路段发生一起道路交通事故。(昆
-
什么是合同债务转移,合同债务转移需要哪些条件一、什么是合同债务转移合同债务转移是指在不改变合同内容的前提下,合同权利人、义务人通过和第三人订立协
-
环球热文:马斯克提出的这个想法,中国先确定了?香港《南华早报》4月23日文章,原题:中国确定了世界上第一条超级高铁目的地?中国工程和铁路研究人员称,
-
2023上海车展:豪华新能源的“天花板” 静态体验迈巴赫EQS SUV|快报这台迈巴赫EQSSUV的动力总成目前得到的消息,最大功率470kw,CLTC续航里程是600km,空气悬架,四轮转向功能